Noterde Emlak Satışı Nasıl Yapılır?
Merhaba değerli Onedio okurları, bugün değineceğimiz konu noterlerde gayrimenkul satışının nasıl yapılacağı hususu.
Taşınmaz alım-satımı temel insan haklarından olan barınmanın bir sonucu olarak ülkemizde ve dünyada sürekli olarak yapılan bir hukuki işlem. Türkiye’de 2023 yılının Haziran ayında yapılmış konut satışı (arsa, tarla, dükkan, ofis vb. satışları katılmaksızın) 80.000’inin üzerinde. TÜİK verilerine göre geçen senenin haziran ayına göre ilk el konut satışı oranı %42,1 azalmış durumda.
Resesyon döneminde olmamıza karşın hem yatırım olarak görüldüğü için hem de yaşamak, çalışmak ve iş kurmak-büyütmek için bir gereklilik olması sebebiyle taşınmaz satışı oransal olarak azalmasına karşın halen oldukça yüksek bir rakamda. Bu nedenle geçen sene gündeme gelmiş ve 28 Haziran 2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmış bazı kanunlardaki değişikliklerden biri de Noterler Kanunu’na dairdi. Bu değişiklikle birlikte tapu dairelerinin yanında noterler de taşınmaz satışında yetkilendirildi.
4 temmuz itibariyle noterlerde gayrimenkul satışı dönemi başladı
Daha evvel bilindiği üzere yalnızca tapu dairesine giderek yapılabilen emlak/gayrimenkul satışı yeni düzenleme ile birlikte 4 Temmuz 2023 tarihinden itibaren noter huzurunda da yapılabiliyor. Esasında 28 Haziran 2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Noterler Kanunu’nda yapılan değişiklikle 1 Ocak 2023 tarihinden itibaren noterlerin gayrimenkul satışında yetkili olacağı düzenlenmişti ancak daha sonra 1 Ocak 2023 olarak belirlenen bu tarih 4 Temmuz 2023 olarak revize edildi. Bu son değişiklikle birlikte noter huzurunda gayrimenkul satışı yapmanın şartları, avantajları ve dezavantajları, masrafları, satış için gerekli evrak, işlem süresi gibi hususlar ise gayrimenkul alacak ya da satacak vatandaşlar tarafından merak ediliyor. Noterde yapılacak gayrimenkul satışının her şeyden evvel tapu dairesinden daha fazla noter olduğundan satış işlemlerinin kolaylaşmasını sağladığını söyleyebiliriz. Bu düzenlemenin esasen tapu dairelerindeki iş yükünü azalttığını ve noterler için yeni bir alan daha açtığını da söylemek mümkün.
Hangi taşınmazların satışı noterde yapılabiliyor?
Yeni düzenleme ile noter nezdinde tüm gayrimenkullerin satışını yapmak mümkün, gayrimenkuller arasında bir ayrım veya sınır söz konusu değil. Konut, ofis, dükkan, tarla, arsa ve sair gayrimenkullerin tamamı için alım-satım işlemi artık noterlerde yapılabiliyor.
Hafta sonu noterler açık mı?
Noterler hafta içi çalışmaktaysa da nöbetçi noter uygulaması ile hafta sonu da taşınmaz alım-satımı yapılması mümkün olup düzenlemenin amacı prosedür sürecini ve tapu dairesindeki yoğunluğu azaltıp her iki tarafta da işlem sürelerinin kısalmasını sağlamak.
Noterlerde gayrimenkul alım-satımı nasıl yapılır?
Noterlerin düzenleyeceği taşınmaz satış sözleşmelerine uygulanacak usul ve esaslar, 11.01.2023 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik ile belirlenmiştir.
Noterde gayrimenkul satışı yapmak için öncelikle Türkiye Noterler Birliği’nin internet sitesinde yer alan e-Başvuru sistemi üzerinden işlem yapmak istenilen noteri seçmek suretiyle başvuru yapmak gerekiyor. Bu başvurunun akabinde öncelikle Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemi’ne (TNBBS) alım-satım ilişkisindeki tarafların bilgileri, satışa konu taşınmazın emlak vergi değeri ve taraflar arasında belirlenmiş satış bedeli ve diğer bilgiler girildikten ve ilgili belgeler yüklendikten sonra noter ilk olarak hak sahibini belirliyor, ardından sistem üzerinden yapılan başvuruya binaen başvuru belgesi düzenliyor. Sisteme yüklenen belgelerin asılları ise randevu tarih ve saatinde notere ibraz ediliyor.
Noterler taşınmaz satış işlemini bizzat yapıyorlar. Yapılan işlem karşılığında ise tapu dairesinde yapılan satışlardaki gibi tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli alınıyor ancak bunlara bir de noter ücreti ekleniyor. Noter ücreti ise gayrimenkulün değerine göre, şimdiki durumda 500 TL’den az ve 4.000 TL’den fazla olamıyor. Sonraki tarihlerde elbette tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından itibaren geçerli olmak üzere artırılabilecek. Bunun yanında noter nezdinde düzenlenen taşınmaz satış sözleşmelerinin damga vergisi istisnası olduğunu da belirtelim.
Noter, düzenlediği başvuru evrakını Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne Tapu ve Kadastro Paylaşım Sistemi (TAKPAS) yoluyla gönderiyor. Akabinde belgelerin TAKPAS sorgusu ile tamamlanıp tamamlanmadığı kontrol ediliyor. Gayrimenkule ait belgelerde bir eksiklik olduğu durumda taşınmazın kaydının bulunduğu tapu müdürlüğünden ilgili belgeler noterce talep ediliyor. Noter eksik evrak olmadığını ve taşınmaz satışına hukuki bir engel olmadığını tespitinden sonra seçilmiş randevu gününde ve saatinde Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi’nde (TAKBİS) bulunan sözleşme örneğini kullanmak suretiyle taşınmaz satış sözleşmesi hazırlıyor ve taraflara imzalatıyor. Sözleşmeyi taraflar imzaladıktan sonra, TAKBİS’e kayıt ve tescil işlemleri yapılıyor. Bu aşamadan sonra taşınmazın tapu senedi noter tarafından yeni malike veriliyor.
Noterde taşınmaz satış işlemi ne kadar sürüyor?
Elektronik randevu sistemi üzerinden başvuru yapmak suretiyle randevu oluşturulduktan sonra randevu tarihinde tarafların taşınmaz bilgileri, belirlenen satış bedeli bilgileri gibi bilgiler içeren belgeler yukarıda da belirttiğimiz ibrazın akabinde sisteme noter tarafından yükleniyor ve bu işlem noterlerin yoğunluğuna da bağlı olarak ortalama yarım saat sürüyor. Bittabi işlem süresi belgelerin eksik olup olmadığına ve satışa engel bir hukuki durum olup olmadığına göre de değişiklik gösterebilecektir.
Noterde taşınmaz satışı yapabilmek için gereken belgeleri ise kısaca şöyle sıralayabiliriz:
-İlgili taşınmazın tapusunun aslı veya fotokopisi
-Türkiye Cumhuriyeti kimlik belgesi ya da pasaport
-T.C. kimlik numarası ve vergi numarası
-Gerektiği durumda vekaletname
-Alıcıdan 2, satıcıdan 1 adet olmak üzere 6x4 cm ölçüsünde son 6 ay içerisinde çekilmiş fotoğraf.
Noterde yapılan satışta oluşan zarardan kim sorumlu?
Satış bedeli elbette taraflar tarafından belirleniyor. Taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklı bir zarar oluşması durumunda ise zarardan noterler de sorumlu tutuluyor. Zararın idare/hazine tarafından ödenmesi durumunda idare; zararı, sözleşmeyi düzenleyen notere rücu etmek (noterden zararın tazmini için yaptığı harcamayı istemek) suretiyle noterin sorumluluğuna gidiyor ve notere karşı açılacak davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülüyor.
Belgelerin eksiksiz olmasına dikkat edin!
Noterlerin gayrimenkul satışıyla ilgili yetkilendirildiği kanun değişikliği her ne kadar neredeyse 1 seneyi bulduysa da uygulamanın ertelenmesi dolayısıyla henüz noter nezdinde yapılan satışlar hakkında hiç kimsenin çok fazla bilgisi yok ancak bu yazımızda mevcut bilgilerimizi sizinle paylaşmak istedik. Olası uyuşmazlıklar ve kararlar emsal niteliği taşıyarak noter nezdinde düzenlenen taşınmaz satış sözleşmelerinin ve noter nezdinde yapılan satış işlemlerinin gidişatı hakkında bize zamanla daha çok fikir verecek. Kuşkusuz bu değişikliğin bugün birçok kişi açısından önemli olduğu ortada. Yukarıda da değindiğimiz üzere başvuru, randevu ve işlem süreçlerini yaparken sistemde istenen belgeleri eksiksiz yüklemeyi ve ibraz ederken de dikkatli olmayı unutmayın. Taşınmaz satışına engel bir hukuki durum olup olmadığını ise satış işlemi için anlaşmadan önce gerek kendiniz, gerek hukuki yardım alarak araştırın. Zira daha kolay ve kısa yoldan satış yapılması için yapılmış bu değişiklik böyle durumlarda gereksiz yere uzayabilir.
Umarız noterlerde yapılan gayrimenkul satışı konusunda yazdığımız bu yazı size faydalı olmuştur. Bir başka yazımızda görüşmek dileğiyle, hoşça kalın!
Bu makalede öne sürülen fikir ve yaklaşımlar tamamıyla yazarlarının özgün düşünceleridir ve Onedio'nun editöryal politikasını yansıtmayabilir. ©Onedio
Yorum Yazın