Kiracı Hangi Durumlarda Evden Çıkarılabilir?
Merhaba değerli okurlar. Ülkemizde gündem her ne kadar çok sık değişse de ülkemizi sarsan ve milyonlarca kişiyi etkileyen depremlerden kaynaklanan sorunlar henüz çözülmüş değil. Depremlerden dolayı farklı şehirlere göç edenler, geçici olarak yurt, otel, pansiyonlarda ve tanıdıklarının, akrabalarının evlerinde konaklayanlar ile deprem bölgesinde çadırlarda ve konteynerlarda konaklamaya halen devam edenler dahil çokça insan deprem sonrası barınma sorunu yaşıyor. Deprem nedeniyle kaybettiği veya ağır hasar görmüş evine dönemeyeceğinden ev arayışında olan insanlar ile güvenilir bulmadığı evini değiştirmek, yeni bir ev satın almak ve kiralamak isteyen insanlar da barınma sorununu nasıl çözeceğini düşünüyor.
Deprem sonrasında birçoğumuz barındığımız konutun depreme ne kadar dayanıklı olduğunu araştırdık, araştırıyoruz.
Konutumuzun depreme dayanıklı olmadığını öğrendiğimizde ise “güvenli ev” arayışına giriyoruz. Ancak depreme dayanıklı evler çoğunlukla yeni olduğundan ve daha sağlam malzemeyle inşa edildiğinden ve buna ülkemizdeki enflasyon ve gayrimenkul piyasası da eklenince oldukça yüksek fiyatlar karşımıza çıkıyor. Bunun yanında ilginçtir, emlakçılarla birebir görüştüğünüzde deprem sonrasında çok az iş yapabildiklerini söylüyorlar.
Tüm bu problemler yaşanırken ülkemizde halihazırda zaten konut kiraları ve satış fiyatları oldukça yüksek idi. Bu sebeple tüm bunlara rağmen bulunduğu evden ayrılmak istemeyen de büyük bir çoğunluk var. Kısacası “konut” meselesi ülkemizde halen başat problemlerden birini oluşturuyor. Değinilecek çok konu varsa da çoğumuzun bilmesinde fayda olacağı “kiralananın tahliyesi” konusu burada öncelikli bir hukuki mesele. Bu yazımızda işte bu hukuki mesele hakkında bilgiler vereceğiz. Bu yazı, eğer kiracı iseniz ev sahibinin sizi hangi durumlarda evden çıkarmaya hakkı olduğu, ev sahibi iseniz de kiracınızı evden hangi durumlarda çıkarabileceğiniz hususu hakkında bir yazı olacak. Buyurun başlayalım...
Kiralananın tahliyesi ne zaman hukuka uygundur?
Kiralananın tahliyesi, yukarıda da söz ettiğimiz üzere bugünlerde sıklıkla karşımıza çıkan bir hukuki mesele. Kiracılar yurt genelindeki yüksek kira artışları sebebiyle senelerdir kaldıkları evlerini, dükkanlarını ve ofislerini bırakmak istemiyorlar. Ev sahiplerinin bir kısmı ise haklı veya haksız çeşitli nedenler öne sürerek kiracıları evlerden, ofislerden, dükkanlardan çıkarmaya çalışıyorlar. İşte bu öne sürülen nedenlerin hangisi hukuki hangisi hukuka aykırı bunları öğrenmek gerekiyor ki boşuna daha yüksek kiralı bir eve geçmek zorunda kalınmasın. Ülkemiz kira hukuku uyuşmazlıklarının en yoğun olduğu dönemlerden birinden geçtiği bugünlerde kiralananın tahliyesinin şartları ne kadar bilinirse bu uyuşmazlıklar o kadar anlaşılır olur, uyuşmazlıkların sonucu öngörülebilir olur.
Kira sözleşmesi nasıl feshedilir?
Kira sözleşmeleri, sözleşmenin ne zaman sona ereceğinin belirlenip belirlenmemesi durumuna göre “belirli süreli kira sözleşmesi” ve “belirsiz süreli kira sözleşmesi” olarak ikiye ayrılır. Kira sözleşmesinin belirli süreli olarak düzenlenmesi durumunda sözleşmede öngörülen sürenin sonunda sözleşme doğal olarak sona erecektir. Burada dikkat edilmesi gereken bir husus şudur: Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunulmaz ise sözleşme aynı şekilde 1 yıl uzatılmış sayılacaktır. Bu hak kiracıyı gözeten bir haktır, kiracı kira döneminin bitiminden 15 gün önce yazılı bildirim yoluyla sözleşmeyi feshedebilmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise, taraflarca farklı bir fesih dönemi belirlenmedikçe yasal fesih dönemi ile birlikte sözleşme feshedilebilecektir. Ev sahibi, sözleşme süresinin bitimini sebep göstererek kira sözleşmesini feshedememektedir. Bu sebeple sözleşmeyi feshedebilmesi yalnızca kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresinin bitiminde mümkündür.
“On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
(Türk Borçlar Kanunu madde 347)
Yukarıdaki durumda ev sahibi kira sözleşmesini feshederken bir sebep göstermek zorunda değildir, feshettiğini bildirmesi yeterlidir.
Kira sözleşmesinin feshine dair bildirimler eğer sözlü olarak yapıldıysa bu hukuki bir sonuç doğurmaz yani fesih yapılmamış sayılır, kira sözleşmesinin fesih bildirimi mutlaka yazılı olarak yapılmalıdır. Ancak tahliye ihtarı noter huzurunda hazırlanmış olmak zorunda değildir, noter onaylı olursa tabii olası bir uyuşmazlıkta ispat kolaylığı açısından lehe olacaktır ancak adi yazılı fesih bildirimi de geçerlidir.
Kiralanan taşınmaz eğer aile konutu ise kiracı eşinin açık rızası olmaksızın kira sözleşmesini feshedemeyecektir.
“Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.”
(Türk Borçlar Kanunu madde 349)
Ev sahibinin kiracıyı evden çıkarabilmesinin şartları neler?
Dükkanın, evin, ofisin vd. kiralanan taşınmazların mülkiyet hakkı sizde de olsa kira sözleşmesi feshedilmedikçe kiralananı tahliye etmeniz mümkün olmayabilir, ortaya bir uyuşmazlık çıkabilir. Bu durumda da tahliye davası açmanız gerekebilir ya da kiracı iseniz size karşı bir tahliye davası ikame edilebilir. Tabii hukukumuz dava açmak suretiyle kiralananı tahliye etmek için de bazı sebepler aramaktadır. Bu sebepleri sıralayacak olursak;
• Mülk sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle,
• Usulüne uygun yazılı tahliye taahhütnamesi bulunuyorsa tahliye taahhüdüne dayanarak başlatılmış icra takibi nedeniyle,
• Kiracının kira bedelini ödememesi dolayısıyla mülk sahibi veya vekili tarafından noter aracılığıyla gönderilmiş iki farklı haklı ihtarname sebebiyle,
• Kira sözleşmesindeki maddelere uyulmaması nedeniyle,
• Kira bedelinin ödenmemesine dayanarak açılmış icra takibi nedeniyle,
• Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin, oturmakta olduğu ev ile aynı ilçe veya beldenin belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir yere sahip olması nedeniyle,
• Kiraya verenin taşınmazı yeniden inşa etmesi veya taşınmazın esaslı bir tadilata ihtiyaç duyması sonucu tadilata başlanması nedeniyle (bu imar ve inşa esnasında taşınmazda barınmak mümkün olmamalıdır),
• Kiralananın satılması durumunda yeni mülk sahibinin taşınmazı kendi iş yeri olarak kullanma ihtiyacı nedeniyle,
• Son olarak ise “fuzulî işgal” (kişinin, taşınmazın malikinin onayı ve icazeti olmadan bu taşınmazı işgal etmesi durumu) nedeniyle.
Eğer yukarıda saydığımız nedenlerden biri yoksa kira sözleşmesi feshedilemeyecektir. Dolayısıyla kiracı evden veya iş yerinden çıkarılmayacaktır. Yukarıdaki sebepler dışında bir sebeple sizi barındığınız konuttan çıkarmak isteyen birisi olduğunda istisnalara ve genel hükümlere de dikkat ederek karşı çıkmanız yerinde olacaktır.
Tahliye davası nerede açılır?
Tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleri olup yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Bununla birlikte tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığı için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, kesin yetkili mahkeme değildir. Tahliye davası, davalının yerleşim yerinde veya sözleşmenin ifa edileceği yerde de açılabilir. Ancak burada gerçek kişiler için tacir olma şartı vardır. Eğer taraflar tacir değillerse yetki sözleşmesi ile kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklardaki yetkili mahkemeyi seçememektedirler.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Unutmamak gerekir ki tahliye davaları delillerin toplanma sürecine de bağlı olarak, içinde bulunduğumuz yoğun kira uyuşmazlıklarına şahit olduğumuz bu dönemin de etkisiyle 1 yıldan uzun sürebilmektedir. İki haklı ihtar sebebiyle, Örnek No:13 icra takibine dayanarak tahliye davası açmak gibi yollar süreci hızlandıracağından gerekli şartlar oluşmuşsa süreci kısaltan bu yöntemlere başvurmak daha yerinde olacaktır.
Umarım bu yazının size bir faydası dokunmuştur. Hukuki arka planını bilmek çoğu problemi kolaylaştıracaktır. Sağlıcakla kalın, bir başka yazıda görüşmek dileğiyle...
Bu makalede öne sürülen fikir ve yaklaşımlar tamamıyla yazarlarının özgün düşünceleridir ve Onedio'nun editöryal politikasını yansıtmayabilir. ©Onedio
Yorum Yazın