Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Artık Zorunlu!
Merhaba sevgili Onedio okurları. Kira uyuşmazlıklarıyla ilgili bir yazıda daha birlikteyiz. Daha önceki yazılarımızda da belirttiğimiz gibi, aslında hepimizin de malumu olduğu üzere kira hukuku hayatımızdaki önemini giderek arttırmakta. Bunun sebebi olarak da gayrimenkul piyasasındaki belirsizlik ve fahiş değer artışı ile kira bedellerinin yükselmesi ve akabinde taşınmazını kiraya veren mülk sahiplerinin piyasadaki güncel kira bedelleri arttıkça kiracıları sıkıştırması.
Taşınmazını kiraya veren mülk sahipleri piyasa koşulları neticesinde dolaylı olrak kendileri de zarar ettiklerinden bu yola başvursalar da kiracıların kimi mevcut piyasada çok daha yüksek bir bedelle belki daha düşük bir konfora ancak sahip olabileceği bir mülk ancak bulacağından mevcut yaşam koşullarındaki kaliteyi bozmamak için kimi ise kiralanan mülkü terk ettiğinde barınma problemiyle doğrudan karşı karşıya kalacağı için kiraladığı ofislerden, dükkanlardan, evlerden, arsalardan çıkmayı; onları terk edip bu belirsizliğin içine düşmeyi istemiyorlar. Elbette taşınmak için gerekli nakliye masrafı ve yeni bir mesken bulunduğunda verilecek emlakçı ya da gayrimenkul danışmanı ücreti ile kira bedelinin üç katına varan depozito da kiralananı tahliye etmemesi için gerekçe oluyor.
Bu gerekçeler nedeniyle iki taraf kendi çıkarını korumak hususunda sonuna kadar mücadele ettiğinden ihtilaflar ortaya çıkıyor.
Elbette bu çatışmalar geçen yazılarımızda ayrıntılı olarak ele aldığımız “kira hukukunda uzlaşma” Kira Artış Oranında Uzlaşmanın Önemi Nedir? (onedio.com) yöntemiyle hukuki makamlara intikale gerek kalmaksızın taraflar arasında çözülebildiği gibi çoğunlukla da kira uyuşmazlığı olarak mahkemeye intikal ediyor ve kira hukukunun alanına giriyor. Mahkemelerde açılan davalarda ise gitgide artan bu ihtilaflar yaygın bir biçimde mahkemelerin kapasitelerini aştığından sürüncemede kalabiliyor yahut süreç en hızlı şekilde ilerlese dahi bir ila bir buçuk yıl arasında sonuçlanıyor.
Öyle ya da böyle, her halükarda taraflar açısından “geç gelen adalet”in yarattığı bir mağduriyet ortaya çıkıyor. İşbu mağduriyeti gidermek amacıyla zaten ihtiyari olarak başvurulabilen arabuluculuk müessesesi artık tarafların iradesine dayanmadan dava açmak için bir şart olarak öngörülmüş durumda. Yeni düzenleme ile 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle açılacak kira uyuşmazlığına dayanan davalar ancak öncesinde arabuluculuğa başvurup arabuluculuk süreci kapandıktan sonra arabuluculuk son toplantı tutanağını mahkemeye sunmak suretiyle açılabilecek.
Arabuluculuk hangi davalar için zorunlu?
Bir alternatif çözüm yöntemi (ADR) olarak yargısal faaliyet niteliği taşıyan arabuluculuk, daha önce kira uyuşmazlıklarında zorunlu olmamasına karşın pek çok uyuşmazlık için dava açma şartı olarak uygulanıyor idi. İhtiyari arabuluculuk ise zaten her zaman başvurulabilen, davadan bağımsız olarak arabuluculuğun avantajlarından faydalanmak isteyen tarafların tercih ettiği bir yol olarak halen duruyor. Arabuluculuk ile ilgili daha fazla bilgi edinmek için bu konuda yazdığımız yazıya göz atabilirsiniz: Alternatif Uyuşmazlık Çözümü: Arabuluculuk Nedir? (onedio.com)
Zorunlu ya da dava şartı arabuluculuk hususunda eğer bir uyuşmazlıkta arabuluculuk dava şartı olarak belirlenmişse arabulucuya başvurmaksızın doğrudan dava açarsanız davanız “dava şartı yokluğu” nedeniyle reddedilecektir. Şimdi kira uyuşmazlıkları için de arabuluculuğun zorunlu olmasının önemi buradadır. Arabulucuya gidilmesi gerektiğini bilmeksizin böyle bir işe kalkışmak süreci ekstra uzatacaktır.
Daha önce tüketici uyuşmazlıklarında, ticari uyuşmazlıklarda ve iş hukuku uyuşmazlıklarında (işçilik alacakları/işçi-işveren uyuşmazlıkları) arabulucuya başvurmak zorunlu idi. Bunlardan en sık karşımıza çıkanı olan iş hukuku uyuşmazlıklarında arabuluculuk beş buçuk sene önce getirilmişti. 1 Ocak 2018 tarihinden itibaren iş hukukundan kaynaklanan yıllık izin ücreti, fazla mesai ücreti, maaş gibi hususlardaki uyuşmazlıklar arabulucuya başvurmadan dava konusu olamıyordu.
Şimdi ise kira uyuşmazlığı hususu ile ilgili; taşınmazın devredilmesi veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıkların arabuluculuğa elverişli olduğu 6325 sayılı Kanun m. 17/B’de düzenlenmiştir. Bu ihtilaflarda tarafların yazılı olarak kararlaştırmış olması ve arabulucunun kararı tutanak altına alması sonrasında arabulucunun talebiyle arabuluculuk süreciyle sınırlı olmak üzere ve konulduğu tarihten itibaren üç ayı geçmemek üzere tasarruf yetkisinin kısıtlandığına dair tapu siciline şerh verilecektir. Bu şerh, tarafların anlaşamaması veya tarafların şerhin kaldırılması hususunda anlaşması durumunda tekrar arabulucunun talebiyle birlikte ve üç aylık süre sona erdiğinde her halükarda kendiliğinden şerh kalkacaktır.
Gayrimenkul hukukunun konusu olan aşağıdaki ihtilaflarda da dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı olacaktır (6325 sayılı Kanun m. 18/B):
-Komşu haklarından kaynaklanan uyuşmazlıklar,
-Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanun’a göre ilamsız icra yolu ile tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
-23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar,
-Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve izale-i şuyuya (ortaklığın giderilmesine) ilişkin uyuşmazlıklar.
Arabuluculuk hangi uyuşmazlıklarda ihtiyari?
Öncelikle arabuluculuk ile bir uyuşmazlığı çözebilmek için tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri bir hukuki problemin doğmuş olması gerekmektedir. Bu şu anlama gelmektedir: Ceza Hukuku ve Vergi Hukuku gibi müeyyideleri hapis ve adli ve idari para cezası gibi yaptırımlar olan Kamu Hukuku ve İdare Hukuku davaları için arabulucuya gidilememektedir. Orada “uzlaştırma” meselesi devreye girmektedir ve uzlaştırma yahut uzlaşma ile arabuluculuk farklı kavramlardır. Uzlaştırma, ortada Ceza Hukuku anlamında bir “suç” olduğunda gündeme gelir. Ancak gayrimenkul hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar özel hukuk uyuşmazlıklarıdır, kamu hukukunun alanına girmez ve ihtiyari arabuluculuğa burada başvurulabilir. Bunun dışında Aile Hukuku gibi özel alanlarda da arabuluculuğa başvurulamamaktadır. Sözgelimi arabulucuya giderek boşanamazsınız.
Gayrimenkul uyuşmazlıkları için ise daha önce ihtiyari olarak arabulucuya başvurulabilmekteydi. Gayrimenkul hukukundan kaynaklanan; vekillik yetkisinin kötüye kullanımı, muris muvazaası (yanıltması), usulsüz tasarruf vd. sebeplerle ortaya çıkan tapu iptal ve tescil uyuşmazlıkları, gayrimenkule yapılan müdahalenin menni (tecavüzün engellenmesi) uyuşmazlıkları, haksız işgal (ecrimisil) tazminatı, önalım (şufa), izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) hususu, gayrimenkul satış vaadi protokolleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hususlarındaki uyuşmazlıklar için ihtiyaren bir arabulucu belirleyip veya belirlemeksizin arabuluculuk başvurusu yapılabilmekteydi. Halen dava şartı arabuluculuk kapsamında belirtilen uyuşmazlıklar dışındaki gayrimenkul hukuku uyuşmazlıkları için ihtiyari arabuluculuk yoluna başvurmak mümkündür.
Kira hukukunda arabuluculuğun avantajları ve dezavantajları
Arabuluculuk, tarafların uyuşmazlıklarını mahkemeye gitmeden çözmelerine yardımcı olan bir hukuki modeldir. Ancak tarafların belli bazı tavizler vererek anlaşma ihtimalleri yok ise ve taraflar anlaşmamakta direngen ve emin ise arabuluculuk süreci sadece zaten gereğinden uzun sürede sonuçlanacak olan kira davasının süresini daha bir ya da birkaç ay daha uzatmış olacaktır. Burada kanunkoyucunun bu düzenlemeyi yapma nedeni esasen alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemlerine olan güven ve ilgisinden ziyade öngörülmemiş uyuşmazlık artışına karşı mahkemelerin üzerinden yük almanın en kolay yolunun bu şekilde arabuluculuk süreci gibi araya bir süreç daha sokabilmek olmasıdır. Bu durum hem avantajlı hem de dezavantajlıdır. Ancak elbette bu süreçte anlaşabilenler az da olsa olacaktır ve hem mahkemelerin yükünü hafifletecektir hem de saik ne olursa olsun arabuluculuk müessesesinin öneminin artmasına yardımcı olacaktır.
Arabuluculuk sürecinin mahkemelerdeki dava sürecine kıyasla avantajlarını sıralayacak olursak;
• Mahkeme süreçlerine göre daha kısa sürede sonuç alınmasını sağlar. Bir ya da birkaç toplantıda sonuca ulaşılacaktır.
• Süreç mahkeme salonuna göre daha az gergin bir ortam olan hukuk bürosunda daha sakin bir tonda (tarafların gerginliğine göre elbette değişecektir) yürütülecektir.
• Hızlı ve makul bir çözüme odaklıdır, daha ekonomiktir ve tarafsızdır, dostane çözüme elverişlidir.
• Taraflar, arabulucuyu belirleme hakkına sahiptir ve sürece kendileri doğrudan katılırlar. Elbette fiziki anlamda yalnız avukatları, yalnız kendileri veya avukatları ile birlikte de katılabilirler.
• Arabulucu aracılığı ile sağlanan anlaşma, mahkeme ilamı ile eşdeğerdir. Yani tarafların elindeki imzalı veya e-imzalı son tutanak artık bir mahkeme kararı değerindedir.
• Arabuluculuk süreci mahkeme celselerinin aksine gizli yürütüldüğü için taraflar dışında kimsenin süreçten haberi olmaz.
Özetle;
7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda da 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe girmek üzere arabuluculuğu dava şartı olarak belirlemiştir. Bu tarihten itibaren ilamsız icra yoluyla tahliye hariç ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşuluk haklarıyla ilgili uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı kapsamına alındı. Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar, ihtiyari arabuluculuğa elverişli hale getirildi.
Son
Kira uyuşmazlıklarındaki zorunlu arabuluculuk sürecine dair halihazırdaki bilgiler bu şekilde. Elbette süreç başladıktan sonra birçok soru işareti ve hukuki çözüm ortaya çıkacaktır. Kira Hukuku bugün herkesin dikkatli olması gereken bir alan. En küçük ayrıntı (örneğin: Tahliye taahhütnamesinin ne zaman düzenlendiği) sizin hakkınızı korumanız için bir yol açabildiği gibi yine en küçük bir bilinçsiz hamle sizi hukuken zora sokabilir. Kira Hukuku ve diğer hukuki alanlarda yeni düzenlemelerle ilgili siz değerli okurları bilgilendirmeye devam edeceğiz. Herhangi bir ihtilafla karşılaşmadığınız, karşılaştığınızda ise kolayca çözüme ulaşabildiğiniz bir ömür dilerim. Bir sonraki yazımızda görüşmek dileğiyle... Hoşça kalın!
Bu makalede öne sürülen fikir ve yaklaşımlar tamamıyla yazarlarının özgün düşünceleridir ve Onedio'nun editöryal politikasını yansıtmayabilir. ©Onedio
Yorum Yazın