Gayrimenkulün Geleceği Bu Raporda

Emlak Konut GYO, ‘Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış’ raporunun ikinci ayağını kamuoyu ile paylaştı.

Raporda şu konular öne çıktı

*Türk ekonomisi olası dış dalgalanmalardan kendisini korumak için 2013 yılından başlayarak önlemler almaya başladı. Bu önlemler sayesinde cari açık ve döviz kırılganlığı önlenmeye çalışıldı. Zamanında alınan önlemlerin varlık fiyatları özellikle de konut üzerine de pozitif etkileri oldu. 2014 yılı son çeyreğinde ise küresel ekonomide emtia fiyatları ile ilgili önemli gelişmeler yaşandı. Küresel olarak büyük önem taşıyan ana enerji ve üretim girdisi olan petrol- doğal gaz fiyatlarında sert gerilemeler görüldü. Bu durum petrol ihraç eden Rusya, Venezuela gibi ülkelerde önemli bir gelir kaybına yol açtı. Türk ekonomisi net enerji ithalatçısı bu fiyat düşüşünden yaklaşık 5 milyar dolarlık bir fon kazandı. Ancak emtia fiyatlarındaki bu düşüşün uluslararası fon hareketleri ile varlık fiyatlarına negatif etkileri olabileceği unutulmamalıdır. Varlık fiyatları ekonominin en çok tartışılan konularından olmuştur. Bir pozitif bilim teorisi gibi tek bir çözümü de bulunmamaktadır. Her varlık için her zaman geçerli bir teorik fiyat bulunması da mümkün olmamaktadır. Konut fiyatlarında ki gelişmelerde buna en güzel örneklerden birisidir.

*Türkiye genelinde yaşanan fiyat artışları balon oluşturmaktan uzaktır. Artışlar özel durumlardan kaynaklanıyor. Son verilere göre fiyat artışı makul bir eğilimde devam etmekte olup hesaplamalarda balonlaşma ihtimali olan tek bir yöreye rastlanmıştır. Söz konusu Gaziantep-Kilis-Adıyaman yöremizde de fiyat artışları reel anlamda yüzde 53,9’luk bir düzeydedir. Gaziantep-Kilis-Adıyaman bölgesindeki fiyat artışının temel nedeni ise Suriye, Irak gibi ülkelerden gelen göçmenlerin yoğun talebi olarak gösterilebilir. Dolayısıyla fiyat atışı özel bir durumdan kaynaklanmakta olup bölgeseldir. Öte yandan reel olarak konut fiyatlarının azaldığı bölgelerimizde mevcuttur. Örneğin, Ocak 2010-Kasım 2014 arası Artvin, Giresun, Gümüşhane, Ordu, Trabzon bölgesinde fiyatlar ortalama yüzde -3,93’e gerilemiştir. Benzer bir durum Van, Bitlis, Hakkâri bölgesi içinde geçerli olup fiyatlar bu yöremizde yüzde -5,02 gerilemiştir. Fiyatın düşmesine neden olan faktörler ise demografik etmenler, göç, yabancı yatırım azlığı, gelir etkisi gibi ifade edilebilir.

*Türkiye’de konut arzı ile talep yavaş yavaş daha stabil bir hal almaya başladı. Yıllık ortalama 1 milyon adet konut el değiştirmekte olup yıllık 600 bin adet konut ihtiyacı da sürmektedir. Türk konut sektöründe orta ve orta alt gruba ait konut ihtiyacı oldukça yoğun olarak sürüyor. Orta üst ve lüks segmente ise talebin orta alt segmente göre biraz yavaşlamakta olduğu söylenebilir. Türk inşaat ve konut sektörü büyüyen Türkiye’nin lokomotif sektörlerinden biri olmaya devam edecektir. Ekonomik gelişmeler göz önüne alındığında ve dünya ile kıyaslandığında sektörün daha çok potansiyel içerdiği görülecektir. Ancak fiyatlar konusunda zaman zaman yaşanabilecek dalgalanmalar çöküş veya balon olarak adlandırılmamalıdır. Hangi tip varlık olursa olsun ne daima fiyatı artacak ne de daima düşecektir. Gerek ülkemiz ile ilgili gerekse sektörle ilgili istikrar ve dinamik yapı devam ettikçe orta vadede eğilim büyüme yolunda olacaktır.

*2013 yılı sonu ile başlayan konut talebi zayıflığı (faiz, kur artışı, seçimler ve dış değişimlerden kaynaklı) bir önceki raporda da öngörüldüğü gibi, 2014 Ağustos ayından itibaren yerini oldukça güçlü bir talebe bırakarak 2013 yılı toplamını yakalayacak bir trend oluşturdu. Ocak-Kasım 2014 arası, Türkiye’de günde 3 binin üzerinde, saatte 130, dakikada ise ikinin üzerinde konut el değiştirdi.

*Deutsche Bank Mayıs 2014’de, küresel konut fiyatlarını ve bunlarla ilgili trendleri incelediği raporunda, Tük konut sektöründe balon olup olmadığına yönelik olarak; incelenen ülkelerde kişi başına düşen oda sayısı baz alınarak yapılan değerlendirmede Kanada kişi başına düşen 2,6 oda sayısı ile en faza balon riski barındıran ülke konumundayken, Türkiye kişi başına düşen 0,8 oda ile “en risksiz ülke” olarak görülmektedir.

Gayrimenkul ve özelinde konut sektörünü etkileyen unsurlar bu dönem itibari ile şöyle özetlenebilir.

· Artan yabancı yatırımcı ilgisi

· 2013 son çeyreği ile 2014 ilk yarısı beklemeye geçiş talebini erteleyen yatırımcının 2014 üçüncü çeyreğinde konut talebini artırması

· Türkiye’nin yakın ve içinde bulunduğu coğrafyada ekonomik hikayesini sürdürüyor olması

· Faizlerin düşmesine bağlı olarak konut kredilerine olan talebin yükselmesi

· İstanbul’un marka şehir olarak dünyanın dört bir yanından yatırımcı ilgi görmesi

· Alt yapı projelerinin cazibe merkezi ve ilgi yaratması

· Ulaşım araç ve olanaklarının giderek artması sonucu büyük şehir çevrelerinin genişlemesi ve hinterlandının büyümesi

· Kentsel dönüşümün ve buna bağlı düzenlemelerin hayata geçirilmeye devam etmesi

· Sektörle doğrudan ilgili işletmelerin daha profesyonel yönetilmelerinin verdiği avantajlar

· Köyden kente devam eden göç

· Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talep

· 2001 krizinden sonra oldukça hızlı büyüyen kişi başına düşen gelir ve finansal kolaylıklar

*Onuncu Kalkınma Planının temel amacı uluslararası değer zinciri hiyerarşisinde üst basamaklara çıkmış, yüksek gelir grubu ülkeler arasına girmiş ve mutlak yoksulluk sorununu çözmüş bir ülke konumuna gelmek olduğundan, planın başarı ile uygulanması halkımızın refahını önemli ölçüde artıracaktır. Artan refahında konut talebini olumlu etkilemesi doğal bir sonuçtur.