Türk Yatırımcılar için Tiflis Gayrimenkul Rehberi: Düşük Maliyet, Yüksek Getiri

Tiflis konut piyasası, son iki yıldır Türk yatırımcının en yakından izlediği adreslerden biri. Sebebi belli. İstanbul'un merkezi ilçelerinde yeni projeden daire almak orta ölçekli yatırımcı için çoktan hayale dönüştü; aynı bütçe Tiflis'te iyi bir semtte, yeni bir projede daireye yetiyor. Üstelik yıllık %6 ile %9 arasında değişen kira getirisi, İstanbul'da alışılan seviyelerin hayli üzerinde. Yeni projelerde metrekare fiyatı 1.400 ile 3.500 dolar arasında seyrediyor. Yalnız bu bandı doğru okumak için kritik bir ayrıntıyı bilmek şart: Gürcistan'da fiyatı asıl belirleyen şey, dairenin alıcıya ne halde teslim edildiği. Yabancılar tarım arazisi dışında her tür gayrimenkulü ek izne gerek kalmadan satın alabiliyor, tapu işlemi ortalama 4 iş gününde bitiyor.Gürcistan piyasasına ilk kez bakan alıcının en sık düştüğü yanılgı, ilan fiyatını oturmaya hazır daire fiyatı sanmak. Oysa Tiflis'te yeni konutların büyük bölümü üç teslim tipinden biriyle satılıyor. En ucuzu 'siyah karkas': sıvasız, tesisatsız, çıplak beton. Piyasada en yaygını 'beyaz karkas': sıva ve temel tesisat tamam, gerisi alıcıya kalıyor. Bir de nispeten donanımlı 'yeşil karkas' var. Anahtar teslim daire ise hâlâ istisna. Dolayısıyla bandın alt ucundaki cazip rakamlar çoğu zaman karkas fiyatı. Üzerine metrekare başına birkaç yüz dolarlık tadilat bütçesi biniyor, aylar süren bir şantiye dönemi ekleniyor; bir de bunların hepsini Türkiye'den yönetme derdi var. Anahtar teslim projelerin bandın üst yarısında fiyatlanması bu yüzden kimseyi şaşırtmamalı. Aradaki fark, alıcının zaten er ya da geç ödeyeceği tadilatın fiyata baştan yedirilmiş hali.Galt & Taggart'ın Aralık 2025 raporuna göre piyasa, yılın ilk çeyreğindeki gerilemeyi telafi etti ve yılı %4 fiyat artışıyla kapattı. Tiflis birincil konut piyasasında ortalama metrekare fiyatı 1.500 dolar. Şunu da not edelim: bu ortalamalar ağırlıklı olarak karkas teslim projeleri yansıtıyor. 50-60 metrekarelik bir dairenin metrekare başına aylık kirası 9,8 dolar; şehir genelinde kira verimi %8,6. Raporun yazarlarından Galt & Taggart analisti, 2026'da talebin 2025 seviyesinde kalmasını, fiyatların da tek haneli büyümeyi sürdürmesini bekliyor. 2025'te en çok yeni inşaat izni alan ilçeler Saburtalo, Didi Dighomi ve Samgori oldu. Fiyat, bölgeye ve dairenin geliş haline göre epey değişiyor: gelişmekte olan ilçelerdeki karkas projeler bandın alt sınırına yakın seyrederken, Vake gibi prestijli semtlerde ve tam donanımlı teslimlerde 3.500 dolar seviyesi görülüyor. Konum ve altyapı zaten güçlü yönler, ancak asıl avantaj 'tamamen yenilenmiş' dairelerin teslim edilmesidir. Bu, yatırımcıları Maqro City Tbilisi projesine çeken başlıca değerlerden biridir. Bu, Tiflis piyasasında hala nadir bulunan bir avantajdır - yatırımcıların tadilat için para harcamasına ve en önemlisi zaman kaybetmesine gerek kalmaz.Doğru projeyi seçmek getiri kadar belirleyici. Yatırımcının bakması gereken dört kalem var: geliştiricinin lisansı, sözleşmedeki teslim tarihi, tapu kaydının netliği ve çoğu alıcının sözleşme aşamasında gözden kaçırdığı teslim şekli. Karkas alınan bir dairenin gerçek maliyeti, tadilat eklendiğinde kağıt üzerindeki fiyatın hayli üstüne çıkabiliyor. Kira hesabı da değişiyor; daire kiralanabilir hale gelene kadar geçen her ay getiriden yiyor. İnşaat halindeki projeler daha uygun fiyat sunuyor sunmasına, ama geliştiricinin geçmişine ve mali durumuna bakmadan ilerlemek risk. Galt & Taggart verilerine göre 2025'te tamamlanacak projelerdeki dairelerin %81'i şimdiden satılmış durumda; rakam, güvenilir geliştiriciye talebin ne kadar yüksek olduğunu gösteriyor. Tiflis'te yapımı devam eden daireler arasında seçim yaparken tamamlanma aşaması ilerlemiş, izinleri eksiksiz ve teslim şekli sözleşmede açıkça yazılı projelere yönelmek alıcının riskini ciddi ölçüde azaltıyor.Türk yatırımcı için tablo net: %5 kira gelir vergisi, iki yıldan uzun elde tutulan konutta sıfır sermaye kazancı vergisi, 4 iş gününde biten tapu süreci, %8,6 kira verimi. Risk düşük, giriş bariyeri sınırlı. Geriye üç doğru karar kalıyor: doğru geliştirici, doğru bölge ve kağıt üzerindeki fiyata değil, dairenin geliş haline bakmak.#işbirliği

Yorum Yazın