Kiraya Veren ve Kiracılar Arasında Yeni Başlayacak Arabuluculuk Sistemi Nedir?

İçinde bulunduğumuz ekonomik koşullar yüzünden kira uyuşmazlıkları artık toplumun başlıca problemlerinden birisi ve bu durum yüzünden mahkemeler dolup taşmakta. Hatta mahkemelerde öylesine bir yoğunluk oluştu ki, kira tespit davalarında ilk duruşma günü ortalama bir sene; tahliye davalarında ise ortalama bir seneden daha ileri bir tarih veriliyor. Kararın verilmesi sonrasında istinaf aşaması derken süreç birkaç seneye yayılıyor ve bu uzun süreler mevcut ekonomik koşullarda kiracı ile kiraya veren arasında ciddi sıkıntılar doğuruyor.Konutlarda uygulanan kira artış miktarının üst sınırı %25 olarak belirlendiğini artık herkes biliyordur. 11 Haziran 2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan kanun ile konutlarda kira artış oranlarının 01.07.2023 tarihine kadar %25’i aşamayacağı hüküm altına alınmış ve ilgili düzenleme Adalet Bakanı Yılmaz Tunç’un açıklamaları ile 2 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştı. Vergi Usul Kanunu’nun 298. Maddesine göre 2023 yılı için belirlenen yeniden değerleme oranı %122,9 olurken konutlarda kira artışının üst sınırının %25 olarak belirlenmesi haliyle kiraya verenler için ciddi problem oldu. Hemen hemen her gün kirasını ödememeye başlayan kiracılar, kiracısının evini basan kiraya veren haberleri ile karşılaşır olduk. Artık kiraya verenler, yeni kiracılar için tarhi belli olmayan tahliye taahhütnamesi imzalatma yoluna gidiyorlar. Av. Volkan Alkılıç konu hakkında şu şekilde bilgi verdi: 'Evini veya iş yerini kiraya verecek kiraya verenlerin tahliye taahhütnamesi alınmasını ön şart olarak kiracıya sunması ise popüler uygulamalardan birisidir. Bu noktada tahliye taahhütnamesini tahliye tarihi boş bir şekilde imzalayan kiracıların, her zaman kiraya verenin tarihleri sonradan doldurmak suretiyle tahliye davası ikame etmesi veya taahhütnameye dayalı icra takibi açması tehdidiyle karşı karşıya kalacaklarını, Yargıtay yerleşik kararlarında da tahliye tarihinin sonradan doldurulmuş olmasının taahhütnamenin geçerliliğini etkilemediğinin vurgulandığını belirtmekte fayda var. Bu nedenle tahliye taahhütnamesi imzalanırken dikkat edilmesi gerekmektedir.Kira uyuşmazlıklarına ilişkin duruşma yoğunlukları ve toplum nezdinde yaşanan olumsuz olaylar dikkate alınarak 1 Eylül itibarıyla kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dönemine geçiş yapılıyor. Buna göre kira uyuşmazlıklarına ilişkin açılacak davalarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu olacak. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gereken durumlar şöyle: Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarTaşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarKomşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarBu yeni sistemle yalnızca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda değil, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar, 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar gibi diğer uyuşmazlıklar bakımından da dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale geliyor.Av. Volkan Alkılıç'ın açıklaması şöyle: 'Arabuluculuk kurumunun temeli taraflar arasındaki iletişime dayanmaktadır. Bu husus arabuluculuğun kanuni tanımında da kendisine yer bulmaktadır. 6325 sayılı Kanun’un ikinci maddesinde arabuluculuk, 'Sistematik teknikler uygulayarak, görüşmek ve müzakerelerde bulunmak amacıyla tarafları bir araya getiren, onların birbirlerini anlamalarını ve bu suretle çözümlerini kendilerinin üretmesini sağlamak için aralarında iletişim sürecinin kurulmasını gerçekleştiren, tarafların çözüm üretemediklerinin ortaya çıkması hâlinde çözüm önerisi de getirebilen, uzmanlık eğitimi almış olan tarafsız ve bağımsız bir üçüncü kişinin katılımıyla ve ihtiyarî olarak yürütülen uyuşmazlık çözüm yöntemini,' şeklinde tanımlanmaktadır.Nihayetinde anlaşma zemininde olmayan iki tarafın arabuluculuk aşamasında anlaşması düşük bir ihtimal olsa da arabulucu gibi konunun profesyonelinin ev sahiplik yaptığı bir görüşme ortamında tarafların iletişim kuruyor olmasının taraflar arası iletişime katkı sağlayacağı da şüphesiz.Sonuç olarak yargılama süreçlerinin uzun sürmesi, güncel kira miktarları ile mevcut kiracının ödediği kira arasında ciddi rakam farklılığı olması ve insanların birbirlerine tahammül eşiklerin çok düştüğü bu zamanlarda konunun yargıya intikal ettirilmeden karşılıklı iyi niyet ve anlayış ışığında sulh yoluyla çözülmesi, maddi ve manevi bakımından yıpranmamaları dikkate alındığında iki taraf açısından faydalı olacak gibi gözüküyor.'