Bankadan Temiz Satılık AVM! Yıllar Önce İğne Atsan Yere Düşmeyen AVM'ler Şimdi Can Çekişiyor
Özellikle perakende sektöründe yakın geçmişin en gözde yatırımlarından biri olan ve neredeyse her mahalleye bir tane açılan AVM'lerde trend terse döndü. Son yıllarda 'yüksek rekabet ortamı, kötü yönetim, yanlış marka karması' etkilerine salgın ve ekonomi de eklenince birçok AVM resmen can çekişiyor. Bankalara devredilenlerden, canlılığını koruyana, hastaneye dönüştürülmesi düşünülenlerden, taviz verenlere hazin bir AVM hikayesi!
Sadece İstanbul’da 10’dan fazla alışveriş merkezinde doluluk oranı yüzde 50’nin altına gerilerken, 452 AVM’de doluluk oranı salgında yüzde 92-93’lerden 85’e kadar geriledi.
Dünya'dan Yener Karadeniz'in haberine göre 'zamanın ruhunu kaçıran ve gerekli dönüşümü geçiremeyen' alışveriş merkezlerinde doluluk oranı yüzde 50’nin altına inerken, İstanbul’da sayısı 20’yi bulan adeta birer hayalet AVM grubu da var. Bunlar arasında borçları dolayısıyla bankalara devredilenler olduğu gibi, ihale yöntemi ile satışa çıkarılanlar da var.
Hayalet AVM’ye dönüşenler arasında bir dönem çok popüler olan Metrocity, Novada, Beylicium, Prestige Moll, Airport Outlet Center, Galeria, Bayrampaşa Axis, ve Sapphire de bulunuyor. Diğer yandan da İstinyePark, Zorlu, Akmerkez ve Cevahir gibi birçok AVM için aylarca sırada beklemeniz gerekiyor.
Her gün 6,5-7 milyon ziyaretçi ağırlayan AVM’ler bu duruma nasıl geliyor?
İlk olarak geçmiş dönemde çok hızlı ve kontrolsüz şekilde artan yatırımlar var.
1988 yılında Ataköy’de Galleria ile esmeye başlayan AVM rüzgarı, 2000’li yıllarda hızlandı. 2006-2015 yılları arasında 278 tane AVM açılış yaparken, Levent ve Bakırköy gibi bölgelerde AB ortalamasının 5 katına çıktı. Alışveriş Merkezleri Kiralama ve Yönetim Danışmanlık Şirketi Kurucusu Murat İzci, bin kişiye düşen AVM sayısının Türkiye’de 162,5, AB’de ise 206 metrekare olduğunu söylerken, “Biz AB’nin 4’te 1’i kadar kazanıp 4’te 3’ü kadar AVM’ye ev sahipliği yapıyoruz. Bugüne kadar bu açığı turistler kapattı. Ama salgında o da düştü” dedi.
Salgın öncesinde bir turiste karşılık 10 yerli AVM'de bulunurken, şu dönem bu rakam 5’e geriledi
Sektör temsilcilerinin verdiği rakamlarda da Türkiye’de AVM markası olarak adlandırılan marka sayısı 500 olarak görülüyor. Bir AVM’nin zarar etmemesi için en az 120 markayı bünyesinde bulundurması gerekiyor.
İşte burada da doğru marka karması öne çıkıyor.
Salgın öncesinde başlamış olan yabancı markaların çıkışı ile kurlardaki atakların dolayısıyla kiraların da etkisiyle yerli markaların mağazalaşma isteksizliği AVM’leri zorladı. Böylelikle doluluk oranları olumsuz etkilendi.
Doluluk oranları yüzde 85’lere düşmüş
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Hüseyin Altaş, markalar açısından AVM’lerde çok fazla sirkülasyon yaşandığını aktarırken, “Salgın öncesinde yüzde 100’e yakın olan doluluk oranları yüzde 7-8 geriledi” diye de açıkladı.
Danışman Murat İzci’ye göre, “Ekonomik sıkıntılardan dolayı markaların şubeleşme, tüketicilerin alım, yatırımcıların da yatırım iştahı kesildi. Yatırımcı perakendecileri içerde tutmak için çok ciddi tavizler vermek durumunda. Karlılıklar her iki tarafta da düştü. Ciddi cirolar var, kapı girişleri iyi ama günü sonunda kimse para kazanmıyor, herkes mutsuz” derken, doğru zamanda doğru tepkiler verebilen AVM’lerin ise bir şekilde kiracılarını koruduğunu ve doluluk oranlarını düşürmediğini belirtti.
AVM’lerin geri dönüş süreleri uzarken, yeni yatırımlar da askıya alınıyor
AVM’ler arasında ilklerden olan Akmerkez ile Bakırköy Carousel, kendini 5 yılda amorti ederek örnek olduğundan, bunun üzerinden anlata İzci şunları söylüyor:
Çok özel bir lokasyon olmadığı takdirde şu anki AVM sayısı Türkiye için yeterli. AVM’lerin geri dönüş süreleri de her hangi bir yatırımdan çok daha öteye geçti. Şu an en erkeni 25 sene. Bankaya 100 TL yatırsanız sene sonunda 17-18 TL alıyorsunuz ama AVM yaparsanız 1. yılın sonunda 2,5 TL alıyorsunuz. Yatırımcı açısından çok efektif değil
Türkiye’de şu anda bulunan AVM’lerin toplam yatırım değeri 60 milyar dolar seviyesindeyken, 17 milyar dolarlık kısmı ise yabancı yatırımlardan oluşuyor.
Son yıllarda birçok AVM, bankalara devredildi
Mecidiyeköy'deki Profilo AVM, İş Bankası portföyündeyken, Ankara Next Level AVM de ise Ziraat Bankası’nın elinde bulunuyor. Ziraat Bankası'nın Ora AVM’ye de sahip olduğu bilinirken, geçen günlerde Kayaşehir Palladium AVM'yi İsra Group İnşaat'a satmıştı.
VakıfBank tarafından yıllar önce haczedilen Samsun Makro AVM, 87 milyon TL değerle ihale yöntemi ile satışa çıkarılırken, 37 bin metrekarelik merkez için dün ilki yapılan ihale ile satışın ikincisi gelecek ay yapılacak. Adana’da bulunan ve salgın döneminde kapanan 65 bin metrekarelik alana sahip Adana Park AVM’nin ise hastaneye dönüştürülebileceği konuşuluyor.
Sadece İstanbul’da 116 AVM'de 1000 kişiye 330 metrekare alan düşerken, Bakırköy’de bu rakam 1.740 metrekareye çıkıyor
Rekabet ve cazibe için birkaç yıl öncesine kadar bazı markalara uygulanan dekorasyon masraflarının AVM tarafından karşılanması ise iyice yaygınlaşıyor.
İzci bu konuda da şu rakamları veriyor:
Yatırımcı aleyhine devam eden ciddi bir dekorasyon bütçesi var. Perakendeci yeni bir yatırım yapmak istemiyorum diyor. AVM taviz veriyor, dekorasyon bütçesi ayırıyor. Bugün tüm markalara yapılıyor. Eskiden elimizi sallardık müşteriye ‘biz buradayız’ demek için. Şimdi zıplıyoruz. Çünkü muazzam bir rekabet var. Sadece İstanbul’da 116 AVM var. Bin kişiye düşen alan 330 metrekare seviyesinde. Bakırköy’de bu rakam bin 740 metrekare. Ayrıca AVM Türkiye’nin genel ekonomik durumu ile de çok ilintili. İnsanlar ciddi sıkıntı içinde, enflasyon her geçen gün artıyor. İş sadece kirada taviz vermeye kalmıyor.
Yorum Yazın
Allah Allah ya acaba neden ola ki
Eskiden insanlar boş boş dolanmaya giderdi... sadece hamburger ya da 1 bardak kahve içerdi ekonomimizin uçuşu ve akaryakıt fiyatlarından sonra eskiden maximu... Devamını Gör
e beter olun