Kira Artış Oranında Uzlaşmanın Önemi Nedir?
Merhaba Sevgili Onedio Okurları,
Bugün irdeleyeceğimiz ve hakkında bilgiler vereceğimiz konu uzun zamandır halkımızın büyük çoğunluğunun sürekli gündeminde olan kira uyuşmazlıkları ve muhtemel neticesindeki “uzlaşma” hususu.
Kiracılık ve ev sahipliği enflasyon ve konut piyasasının hızla tırmanması dolayısıyla sürekli yeni problem ve çözüm için atılan adımlarla ülkemizde tekrar tekrar siyasetin ve hukukun gündemine oturuyor. Geçtiğimiz günlerde 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında (1 Temmuz tarihi dahil olmak üzere) yenilenen sözleşmelerde, kiralananın kira bedelinde bir önceki dönem kira bedelinin %25’inin üzerinde zam yapılamayacağı düzenlemesi ile “belirlenmiş azami kira artış oranı”nda süre uzatılarak aynı şekilde 1 Temmuz 2024’e dek yenilenen sözleşmelerde de bu oran % 25 olarak belirlendi ancak bu düzenleme henüz kanunlaşmadı. Bu sınırlandırma, mülk sahipleri için bir problem olarak görülmekteyse de maaşlar ile yarışan kira bedelleri ile başı dertte olan kiracıların büyük bir kısmının ülkedeki resesyon (ekonomik gerileme) sürecinin derinleşmesi dolayısıyla artan mali korkusuna karşı biraz da olsa rahatlatıcı oldu.
Gayrimenkul piyasasıyla ilgili sürekli olarak yeni fikirler tartışılarak ve düzenlemeler vazedilerek toplumun büyük kısmı için büyük bir problem olarak merkezi bir konumda olan ve hatta bir kesim için “barınma sorunu” seviyesine, bir temel insan hakkının kaybı anlamına dahi gelebilecek bir noktaya doğru ilerleyen bu konuda “uzlaşma” meselesi gerek daha fazla masrafa sebebiyet vermemek, gerekse ihtiyari bir düzenlemeyle ortak bir tatmin sağlamak ve dava sürecinin uzunluğundan nasip almamak için büyük önem arz etmekte.
Kira uyuşmazlıklarında dava açmaya alternatif yollar neler?
Kiracı ve kiralayanların her ne kadar kira uyuşmazlıkları doğuran çatışması gayet ortada ise de kimi kiracılar artık gayrimenkul piyasasının farkında olarak düşük bir kirada diretmek yerine kira artışı yapmaktan yana bir makul seçim yapıyor ancak çoğunlukla mülk sahibi olan kiralayan da salt piyasayı gerekçe göstererek birdenbire kiracının alışılmış mali düzenini sarsacak boyutta zam yapmak istiyorsa ortada buluşma gerekliliği meydana geliyor ve dava sürecinin yorgunluğundan kaçınılmış oluyor.
“Uzlaşma”, “arabuluculuk” ve “tahkim” kavramları hukuk terimleri olarak “ADR” yani “alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemleri” adıyla son yıllarda epey talep görmekte ve ülkemiz de dahil olmak üzere dünyanın birçok hukuk sisteminde kendi yerini gitgide sağlamlaştırmakta ve genişletmekte. Oransal ve sayısal olarak gittikçe artan uyuşmazlıkları karşılayamayacak noktaya gelen adli donanım ve insan kaynağı sonucunda ortaya çıkan süre problemi, adaletin tesis edileceği vakti öteleyerek dava sürecinin anlamını yitirmesine neden olmaya başladığında burada işbu bu alternatif hukuki çözüm yöntemleri devreye giriyor. Ancak kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk hususu bu uzlaşmanın sağlanmasına bağlı olarak bir sonraki safha olarak düzenlenecek olup “arabuluculuk” ile kira oranındaki “uzlaşma” farklı anlamlara gelmektedir. Burada söz edilen husus; kiracı ile kiralayanın konut için kanundaki geçici maddede geçtiğimiz dönemin tarihi üzerindeki revize ile süresi uzatılacağı belirtilen üst sınır olan % 25 oranını aşmaksızın bir ortak bedel belirlemektir. Ancak bu durum konutlarda ve 5 yıllık dönemin aşılmadığı durumlarda geçerlidir. 5 yıllık dönemin ardından yapılacak zamda ise yine bölgedeki ikame kira bedellerini ve TÜİK’in açıkladığı TÜFE’yi göz önüne alarak bir kararlaştırmada bulunmak ve uzlaşmak gerekmektedir.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci nasıl işler?
Kira artış oranında bir belirlemeye gidilemediği ve bu hususta uzlaşılamadığı takdirde; Adalet Bakanı Yılmaz Tunç’un, 4 Temmuz 2023 tarihinde kabine toplantısının akabinde yaptığı açıklamaya göre “kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk” 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren devreye girecek ve uzlaşma olmadığı takdirde direkt dava aşamasına geçilmeyecek, kiracı ile kiralayan arasında kira bedelindeki artış oranı konulu anlaşma bir de arabulucu nezdinde denenecek.
Zorunlu arabuluculuk, bir başka deyişle dava şartı arabuluculuk, bir uyuşmazlık için mahkemeye dava açmak için başvurmadan önce Arabuluculuk Bürosu’na başvurulmasının zorunluluğunu ifade etmektedir. Tahliye davaları gibi kira uyuşmazlıklarındaki en yaygın davaların bir seneden fazla sürmesi hem yargı yükünü hafifletmek hem de kiracı ile kiralayanı bir kez daha görüştürmek ve mahkemede muhtemel karşı vekalet ücreti, harç ve sair masraflardan daha az bir masrafla uyuşmazlığı çözmek için bir yol olacaktır. Tabii henüz bu konudaki açıklamalar yalnız bir söz mahiyetindedir ve henüz resmi bir nitelik kazanmış değildir. Yine de kira uyuşmazlıklarında uzlaşılmasının önünü açan bir husus olduğu için önem taşımakla birlikte tabii her ne kadar daha az masraflı olduğunu söylesek de yine de bir masrafı olacağı unutulmamalıdır.
Anlaşıldığı takdirde taraflarca aksi kararlaştırılmadığı takdirde Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi’nde belirlenen ücret ödenecektir. Anlaşılmadığı takdirde iki saatten az görüşmeler için ücret Bakanlık tarafından ödenecektir ve ertesinde uyuşmazlığın konusu ihtiyaren yargıya taşınacaktır.
Kira artış oranında uzlaşmanın önemi nedir?
Kira uyuşmazlıkları gibi bireyin güncel yaşamında neredeyse anlık bir önem ifade eden “barınma” meselesindeki yargılama örneğin “tahliye” davaları”, “kira tespit davaları” aylarca sürdüğünden ve nihayetinde kira bedeli hâkim tarafından belirleneceğinden burada da kira artışı için orta noktada buluşmak daha makul bir seçenek olarak kiracı ve kiralayanların önünde durmaktadır.
Hukuk terimi olarak “uzlaşma”nın veya “uzlaştırma”nın esasen hukukumuzda ceza yargılamasıyla ilgili bir terim olduğunu söyleyebiliriz. Ancak burada temel anlamıyla uzlaşmadan, orta noktada buluşmadan söz ediyoruz. Zira kira artış oranında uzlaşmanın icrasında da kira sözleşmesini düzenlerken olduğu gibi bir hukuki şekle tabi olmadığını da belirtmek gerekir ancak yazılı olarak yapılması delil niteliğini pekiştireceği için yine de uzlaşmanın yazılı olarak yapılması önem taşımakta.
Kira artış oranı uzlaşmasının neden yapılacağına aslında yukarıda da değinmiş olduk. Uzun yargılama süreçleri ve gayrimenkullerin hızla artan piyasa değerine koşut olarak kira bedellerinin de artması, ancak son dönemdeki seri artışlardan önce kiracı olanların piyasadan düşük bir bedelle kira ödemesine karşın kendilerinin de bu ortamda halihazırda barınmakta olduğu kiralananı değiştirmektense inisiyatif alarak daha fazla bir kira bedelini mülk sahibine teklif etmesinin daha kârlı olması gibi nedenleri sıralayabiliriz.
Kira artış oranında uzlaşmanın sınırlarına ve nasıl yapılacağından söz edecek olursak;
Kira artış oranı; sınırlama getirilmeden önce kiralanan mülkün kira bedelinin Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) değerleri kullanılarak bir önceki kira dönemi kira bedeli üzerinden bu enflasyon oranına göre arttırılıyor idi. Bu değerler doğrultusunda yasal kira artış oranı belirlenmekteydi. Ancak kira artış oranında yapılan sınırlama ile TÜFE’ye bakılmaksızın 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde %25’ten fazla kira artışı yapılamamaktaydı.
5 Temmuz 2023’te Cumhurbaşkanı Erdoğan açıklama yaparak 1 Temmuz 2024’e dek bu sınırlamanın devam edeceğini belirtti. Ancak bu sınırlamanın yalnız konutlar için geçerli olup işyerlerini kapsamadığını da belirtmek gerek. İşyerleri için 12 aylık TÜFE oranı dikkate alınarak kira artışında üst sınır bu orana göre belirlenir. Yine taraflar aralarında uzlaşarak bir oran belirleyip buna sözleşmede yer verebilecekleri gibi bu hususta uzlaşamazlarsa mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespitini sağlayabilirler. Bunun yanında 5 senelik kira dönemi sona erdiğinde yine bu sınır dikkate alınmayıp kira artışında üst sınır olarak TÜFE baz alınır. Bunların yanında kirada “ara zam” talep edilmesi de yasal değildir. Kiraya zam yılda bir kez ve sözleşme yenileme döneminde yapılabilir.
Kira artış oranı uzlaşması, kanuni üst sınır gözetilerek kira sözleşmesinde kiracı ve kiralayan arasında bir oran belirlenerek yapılabilir. Bu anlaşmada, kiralanan mülkün kira bedelinin hangi oranda arttırılacağı belirlenir, kararlaştırılır.
Kiracı ve kiralayan açısından önemi şöyle açıklanabilir: Kiracılar için, kira artış oranı uzlaşması sayesinde kiraların belirli bir oranda artırılması kararlaştırılır ve bu sayede kiracılar daha önceden ne kadar ödeyeceklerini bilebilirler. Kiralayanlar için ise, kira artış oranı uzlaşması sayesinde kiralarını belirli bir oranda artırarak daha fazla gelir elde edebilirler.
Kira artış oranı uzlaşması yapmak için resmi bir şekil yoktur. Ancak, kiracı ve kiralayan arasında yapılan anlaşmanın yazılı hale getirilmesi bittabi tavsiyemizdir. Bu sayede, anlaşmazlık durumunda belgeye dayanarak hak talep edilebilir. Ayrıca beş yıllık dönem sonunda daha da büyük önem arz eden kira artış oranında uzlaşmanın sağlanamaması sonucunda kira tespiti davası açıldığında eski dönemdeki kira ile piyasa arasındaki fark fazla ise kiracının yasal üst sınır olan yüzde %25 kira artışı oranı ile kiralarını ödemeye başlaması veya devam etmesi önemlidir. Zira dava sonucunda kiracının yeni kira bedeli üzerinden ödeme yapması, eğer mahkemece karar verildiyse geçmiş dönem zam farkını da ödemesi gerekecektir.
Son
Kira uyuşmazlıklarında uzlaşmanın önemi, anlamı, sınırları ile arabuluculuk düzenlemesine dair yapılan resmî açıklamalar ve ne gibi artıları ve eksileri olduğu hususu ile ilgili yazdığımız bu yazı umarız kira uyuşmazlıklarıyla uğraşan insanlar için bir nebze aydınlatıcı ve açıklayıcı olmuştur. Kira uyuşmazlıklarında haklarınıza sahip çıkabilmeniz adına sözleşmenin düzenlendiği aşamada, tahliye taahhütnamesi aşamasında, gerektiği zaman ihtarname aşamalarında ve dava süreçlerinde bir avukat ile görüşmek bu süreçleri daha kaygısız yürütmenizi sağlayabilir ancak tüm bu meselelerde uzlaşmayı, ortak nokta bulmayı öncelikli olarak görmek daha da mühim bir husus. Haklarınıza sahip çıkabildiğiniz ve herhangi bir hukuki problemle karşılaşmadığınız sağlıklı bir ömür dilerim. Bir sonraki yazımızda görüşmek dileğiyle, hoşça kalın!
Bu makalede öne sürülen fikir ve yaklaşımlar tamamıyla yazarlarının özgün düşünceleridir ve Onedio'nun editöryal politikasını yansıtmayabilir. ©Onedio
Yorum Yazın