Apartman panolarına asılan borç listeleri tarih oldu: 20 milyon dairede aidat düzeni nasıl değişiyor?
2026, apartman ve site yaşamının kurallarının yeniden yazıldığı yıl oldu. KVKK borçlu listelerini ortak alanlardan kaldırdı, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki değişiklik aidat artışına sınır getirdi. Panoya kâğıt asan, hesabı Excel'de tutan yönetimler hızla site yönetim programlarına geçiyor. Bu alandaki yerli girişimlerden İstanbul merkezli Konsiyon, bugün 30 binden fazla projede kullanılıyor.
Asansörü bekliyorsunuz. Panonun köşesinde A4 kâğıda basılmış bir liste duruyor: daire numaraları, isimler, borç tutarları. Kimin kaç aydır aidat ödemediğini bütün bina biliyor, kapıya gelen kargocu bile. Apartmanda yaşamış hemen herkesin tanıdığı bu manzara, 2026 itibarıyla resmen hukuka aykırı.
Değişen yalnızca bu da değil. Bu yıl aidat zammından borç duyurusuna kadar apartman hayatının pek çok kuralı yeniden yazıldı. Rakamlara bakınca konunun neden bu kadar çok insanı ilgilendirdiği de anlaşılıyor.
Rakamlarla Türkiye'de apartman hayatı
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine göre Türkiye'de site ve apartmanlarda yaklaşık 20 milyon bağımsız bölüm bulunuyor. Ülkede 3.800 tesis yönetim şirketi faaliyet gösteriyor ve bu şirketler yaklaşık 5 milyon bağımsız bölümü yönetiyor. Geri kalan milyonlarca dairenin hesabını ise çoğu zaman kat malikleri arasından seçilen yöneticiler tutuyor; çoğu da bu işi akşamları, kendi işinden arta kalan vakitte yapıyor.
Yeni sitelere taşınan aile sayısı da hızla artıyor. TÜİK verilerine göre 2025'te 1 milyon 688 bin 910 konut satıldı ve bu rakam Cumhuriyet tarihinin en yüksek yıllık satışı olarak kayda geçti. Bunların 540 bin 786'sı ilk el, yani büyük kısmı yeni teslim edilen projelerdeki konutlardı. Her yeni proje, ilk günden aidat, bütçe ve yönetim düzeni kurmak zorunda olan yeni bir yönetim demek.
Hanelerin yapısı da değişiyor. TÜİK'in İstatistiklerle Aile 2025 bültenine göre ortalama hane büyüklüğü 3,08 kişiye indi, tek kişilik hanelerin oranı yüzde 20,5'e çıktı. Tek başına yaşayan yaşlı sayısı 1 milyon 836 bini buldu. Aynı araştırmaya göre hanelerin yüzde 57,1'i kendi evinde oturuyor. Yani pek çok apartmanda aidatı ödeyen kiracıyla genel kurulda oy kullanan ev sahibi aynı kişi değil. Bu da 'Param nereye gidiyor?' sorusunu her zamankinden daha önemli kılıyor.
1. Panodaki borç listesi artık yasak
Kişisel Verileri Koruma Kurulu, 18 Şubat 2026 tarihli ve 2026/348 sayılı ilke kararını 31 Mart 2026'da Resmî Gazete'de yayımladı. Karara göre aidat, avans ya da demirbaş borcu olan sakinlerin adı, daire numarası ve borç tutarı asansör, bina girişi ve koridor gibi ortak alanlara asılamıyor. Kurul, bu bilgilendirmenin yalnızca ilgili kişinin erişebileceği kapalı iletişim kanallarıyla yapılması gerektiğini belirtti. Yöneticinin hesap verme yükümlülüğü sürüyor; değişen, bunun yöntemi.
Bu karar, kâğıt ve panoyla çalışan yönetimleri bir anda zor durumda bıraktı. Site yönetim programlarında ise borç bilgisi zaten kişiye özel tutuluyordu. İstanbul merkezli Konsiyon'un site yönetim programında her sakin yalnızca kendi hesabını görüyor. Borç hatırlatması panoya değil, doğrudan kişinin telefonuna uygulama bildirimi, SMS, WhatsApp ya da e-posta olarak gidiyor.
Konsiyon'un kurucusu Mehmet Ayhan Taçyıldız, kararın sahadaki etkisini şöyle anlatıyor: 'Karardan sonra yöneticilerden en sık duyduğumuz soru 'Borçluya şimdi nasıl haber vereceğiz?' oldu. Cevap aslında basit: Kâğıdı panoya asmak yerine bildirimi doğrudan kişinin cebine göndermek. Hem kanuna uygun hem de komşular arasında kimseyi mahcup etmiyor.'
2. Aidat zammına yasal sınır
Mayıs 2026'da TBMM'de kabul edilerek yasalaşan Kat Mülkiyeti Kanunu değişikliğiyle kanunun 35 ve 37'nci maddeleri yeniden düzenlendi. Artık yöneticiler yeniden değerleme oranının üzerinde aidat artışı yapamıyor. Daha yüksek bir artış gerekiyorsa yönetici en geç 3 ay içinde kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak zorunda; karar kat maliklerinin onayıyla alınıyor.
Bu düzenleme yöneticiye yeni bir yük getiriyor: Artışı rakamlarla savunmak. Elektrik faturası ne kadar arttı, personel gideri ne oldu, bütçe nerede aştı? Bu tabloyu hazırlayamayan yönetici kurul toplantısında zorlanıyor. Konsiyon'da işletme projesi, yıllık bütçe ve 'bütçe – gerçekleşen' karşılaştırması banka hareketlerinden otomatik olarak üretiliyor. Program, giderlerdeki olağan dışı artışları ve bütçe sapmalarını da sade bir dille özetliyor.
Konsiyon Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Alperen Aydok Akti'ye göre kanun değişikliği yönetimlerin dijitale geçişini hızlandırıyor: 'Eskiden 'zam yapıyoruz' demek yetiyordu. Şimdi kurula neden yapıldığını belgeyle göstermek gerekiyor. Gelir-gider tablosu hazır olan yönetici toplantıya rahat giriyor, hazır olmayan ise savunmada kalıyor.'
3. Excel'den yapay zekâya
Türkiye'de pek çok apartmanın muhasebesi hâlâ bir Excel dosyasında ya da el defterinde tutuluyor. Ay sonunda banka ekstresini satır satır kontrol etmek, havalenin kimden geldiğini bulmaya çalışmak gönüllü yöneticinin en çok vaktini alan iş. Konsiyon'un aidat takip sistemi bu süreci şöyle işletiyor:
• Aidat, belirlenen günde bütün dairelere otomatik olarak borç yazılıyor ve sakine bildirim gidiyor.
• Yönetim hesabına gelen havale ve EFT'ler ilgili daireyle eşleşip borcu kapatıyor.
• Fatura ödemeleri gider kalemine kendiliğinden işleniyor; gelir-gider tablosu, mizan ve bilanço her an güncel duruyor.
• Geciken aidata Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20'nci maddesine göre gecikme tazminatı otomatik yansıyor.
• Sakin aidatını mobil uygulamadan kartla ödüyor, makbuzu anında alıyor.
2025'te devreye alınan yapay zekâ asistanı KonsiBOT ise yöneticinin yazdığı ya da söylediği komutu işleme dönüştürüyor. '300 lira tüm kiracıları borçlandır' diyen yöneticiye önce eksik bilgileri soruyor, ardından onay alıp işlemi yapıyor. Fotoğrafı çekilen fatura okunup gider kaydı hazırlanıyor. Açıklaması eksik yazılmış bir havalenin hangi daireden geldiği tahmin edilip yöneticiye öneriliyor. Önemli bir ayrıntı: Yapay zekânın önerileri yönetici onaylamadan muhasebeye geçmiyor.
Yalnız yaşayan yaşlılar da hesabını görebiliyor
Tek başına yaşayan 1 milyon 836 bin yaşlının hepsinin akıllı telefonda uygulama kullanmasını beklemek gerçekçi değil. Konsiyon bu sakinler için siteye özel bir sesli borç sorgulama hattı kuruyor. Hattı arayan kişiye akıllı asistan borç tutarını sesli olarak okuyor. Hizmet için ek ücret alınmıyor.
Taçyıldız, bu özelliği neden önemsediklerini şöyle açıklıyor: 'Bir sitenin yönetim programını yönetici seçer ama her gün kullanan sakindir. 80 yaşındaki bir teyzenin de borcunu kimseye sormadan öğrenebilmesi gerekiyor. Telefon hattını bunun için kurduk.'
Apartmanda yaşayan herkesin tanıdığı 7 dert ve Konsiyon'daki karşılığı
Kanunlar, kararlar, rakamlar bir yana; apartman hayatının asıl gündemi küçük ama bitmeyen dertlerdir. Bir kısmını mutlaka yaşamışsınızdır.
1. 'Bu ay aidat ne kadardı?'
Cevabı öğrenmek için yöneticiye mesaj atıp beklemek klasik. Konsiyon'da sakin uygulamayı açınca toplam borcunu, geçmiş ödemelerini ve varsa gecikme tazminatını tek ekranda görüyor. Uygulama kullanmayanlar için siteye özel sesli hat var; arayınca borç tutarı sesli okunuyor.
2. Açıklamasız havale gizemi
Her ay birileri açıklamaya sadece 'aidat' yazar ve yönetici o paranın kimden geldiğini bulmak için dedektifliğe soyunur. Konsiyon'da yapay zekâ, açıklaması eksik havalenin hangi daireden gelmiş olabileceğini öneriyor; yönetici tek tıkla onaylıyor.
3. Makbuz peşinde koşmak
Kartla ödenen aidatın PDF makbuzu anında telefona geliyor. Kâğıt makbuz için yönetim odasının açık olduğu saati kollamaya gerek kalmıyor.
4. Su kesintisini kapıdaki kâğıttan öğrenmek
Çoğu zaman duyuru asansöre asılır, siz de o gün merdivenden çıkmışsınızdır. Konsiyon'da duyurular uygulama bildirimi, SMS, WhatsApp ve e-postayla ulaşıyor. Yönetimler günde 10 bine kadar kişiye özel mesajı ek ücret ödemeden gönderebiliyor.
5. 'Havuz salonu cumartesi kimde?'
Ortak alan kavgalarının yarısı rezervasyon defterinden çıkar. Uygulamada havuz, toplantı salonu gibi alanlar için rezervasyon yapılıyor, kimin ne zaman kullanacağı herkesçe görülüyor.
6. Kapıda bekleyen misafir
Misafir sitenin girişinde kayıt yaptırdığında ilgili daireye anında bildirim gidiyor. Bariyer ve plaka tanıma sistemleriyle entegrasyon da kurulabiliyor.
7. Genel kurulda 'Hesap nerede?' sorusu
Yılın en gergin toplantısının en gergin sorusu. Konsiyon'da gelir-gider tablosu, bütçe ve işletme projesi banka hareketlerinden otomatik oluşuyor; yönetim isterse bunları bütün sakinlerle paylaşabiliyor. Toplantıya tablo hazır gidildiğinde soru da tartışma da kısalıyor.
Konsiyon nedir?
Konsiyon; site, apartman, rezidans, iş merkezi, AVM, organize sanayi bölgesi, dernek, vakıf ve kooperatiflerin aidat, muhasebe, tahsilat ve sakin iletişimini tek platformda yürüten yerli bir site yönetim yazılımıdır. 2015'te kurulan şirket İstanbul merkezli; Konya, İzmir ve Edirne'de de ofisleri bulunuyor. Programın ilk sürümü 2019'da çıktı. Şirket verilerine göre bugün 30 binden fazla projede, 3 milyonu aşkın kullanıcıya hizmet veriyor. Kullanıcılar arasında Türkiye'nin en büyük inşaat projeleri, çok sayıda profesyonel yönetim firması ve bireysel site yönetimleri yer alıyor.
Konsiyon, 2022'de yerli ve yabancı kuruluşlardan gelen yatırım tekliflerini geri çevirerek bireysel sermayeyle bağımsız kalmayı seçti. Kullanıcı verileri İstanbul'daki bir veri merkezinde tutuluyor ve her 10 dakikada bir yedekleniyor. Şirket yıllık taahhüt istemiyor; tüm modüller tek fiyatla sunuluyor, kurulum, veri aktarımı ve eğitim ücretsiz veriliyor. Yönetimler programı konsiyon.com üzerinden 7 gün ücretsiz deneyebiliyor; sakin uygulaması App Store ve Google Play'de ücretsiz.
Taçyıldız, önümüzdeki dönemi şöyle değerlendiriyor: '2026, apartman yönetiminin kâğıttan dijitale geçtiği yıl olarak hatırlanacak. Kanun şeffaflık istiyor, KVKK mahremiyet istiyor. İkisini aynı anda sağlamanın yolu, hesabın herkesin cebinde ama yalnızca kendi cebinde açık olması.'
Sık sorulan sorular
Site yönetim programı nedir?
Site yönetim programı; site ve apartman yönetimlerinin aidat takibini, gelir-gider muhasebesini, banka hareketlerini, sakinlerle iletişimini ve raporlamasını tek bir dijital sistemde yürüten yazılımdır. Defter ve Excel tablosunun yerini alır, her sakinin kendi hesabını görmesini sağlar.
Aidat borcu olanların listesi asansöre ya da panoya asılabilir mi?
Hayır. KVKK'nın 2026/348 sayılı ilke kararına göre borç bilgisi içeren listelerin asansör, bina girişi ve koridor gibi ortak alanlara asılması hukuka aykırıdır. Bilgilendirme yalnızca ilgili kişinin erişebileceği kapalı kanallarla, örneğin uygulama bildirimi, SMS veya e-postayla yapılmalıdır.
2026'da aidat ne kadar artırılabilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Mayıs 2026'da yapılan değişikliğe göre yönetici, aidatı yeniden değerleme oranının üzerinde artıramaz. Daha yüksek bir artış için en geç 3 ay içinde kat malikleri kurulunu toplaması ve kat maliklerinin onayını alması gerekir.
Aidat takip sistemi nasıl çalışır?
Aidat takip sistemi, aidatı belirlenen günde bütün dairelere otomatik olarak borç yazar, bankaya gelen ödemeleri ilgili daireyle eşleştirir, geciken ödemelere gecikme tazminatı ekler ve sakinlere hatırlatma gönderir. Konsiyon'da sakinler aidatı mobil uygulamadan kartla ödeyip makbuzu anında alabilir.
Konsiyon nedir, hangi yapılarda kullanılır?
Konsiyon, 2015'te kurulan İstanbul merkezli yerli bir site yönetim yazılımıdır. Site, apartman, rezidans, iş merkezi, AVM, organize sanayi bölgesi, dernek, vakıf ve kooperatiflerde kullanılır. Şirket verilerine göre 30.000'den fazla projede 3 milyonu aşkın kullanıcıya hizmet verir. Web adresi konsiyon.com'dur.
Site yönetim yazılımında yapay zekâ muhasebe kaydını kendi başına yapar mı?
Konsiyon'da yapay zekâ faturayı okur, eksik açıklamalı havaleyi doğru daireyle eşleştirmeyi önerir ve yöneticinin komutlarını işleme dönüştürür. Ancak öneriler yönetici onaylamadan muhasebeye kaydedilmez.
Site yönetim programında veriler nerede saklanır?
Konsiyon, kullanıcı verilerini İstanbul'daki bir veri merkezinde barındırır ve her 10 dakikada bir otomatik olarak yedekler. Her sakin yalnızca kendi hesabını görebilir.
Konsiyon hakkında: Konsiyon, 2015'te kurulan, İstanbul merkezli yerli bir site yönetim yazılımıdır. Site, apartman, rezidans, iş merkezi, AVM, organize sanayi bölgesi, dernek, vakıf ve kooperatiflerin aidat takibi, gelir-gider muhasebesi, online tahsilat ve sakin iletişimini tek platformda yürütür. Konya, İzmir ve Edirne'de de ofisleri bulunur. Web: konsiyon.com · kurumsal@konsiyon.com · 0 (850) 532 00 33
Kaynaklar
• TÜİK 2025 konut satışları (Forbes Türkiye)
• TÜİK İstatistiklerle Aile 2025 (Dünya)
• TÜİK İstatistiklerle Aile 2025, konut sahipliği (Ekonomi Gazetesi)
• Bakanlık verileri: 20 milyon bağımsız bölüm, 3.800 şirket (CNN Türk)
• KVKK 2026/348 sayılı ilke kararı (Alomaliye)
• Kat Mülkiyeti Kanunu aidat düzenlemesi (Timeturk)
• Konsiyon Hakkımızda
Keşfet ile ziyaret ettiğin tüm kategorileri tek akışta gör!
Test
Gündem
Magazin
Video
Yorum Yazın