Warren Buffett’in Gayrimenkul Yatırımlarından Çıkardığı Beş Ders

Berkshire Hathaway şirketinin sahibi, ünlü bir yatırımcı ve Dünya’nın en varlıklı insanlarından biri olan Warren Buffett, şirketinin hissedarları için yayımladığı yıllık mektuplarından bu yılkini yayımlamadan önce, geçmişte yaptığı iki gayrimenkul yatırımından çıkardığı dersleri paylaştığı bir özeti geçtiğimiz günlerde yayımladı.

Yazıya konu olan gayrimenkullerden ilki Omaha, Nebraska’da bulunan ve 1986 yılında 280.000 dolara satın alınan 162 hektar büyüklüğünde bir çiftlik. Buffett bu yatırımı yaparken çiftlik işletmek konusunda hiçbir şey bilmediğini ancak oğlunun bu konuda hevesli olduğunu ve ondan çiftliğin ne kadar ürün verebileceğini ve maliyetlerin ne olacağını öğrendiğini söylüyor. Bu çiftlik yatırımından %10’luk normal getiri elde etmeyi hedefliyor ve mahsul fiyatlarını zamanla artacağını düşünüyor. Sonuçta bu tahmin doğru çıkıyor. 

Buffett, bugün hala tarım hakkında bir bilgisi olmadığını, bu çiftliği hayatında sadece iki kere gördüğünü (ikincisi yakın zamanda) ama çiftliğin gelirlerinin 28 yıl sonra üçe katlandığını, değerinin ödediği fiyatın beş katına çıktığını söylüyor. Bu süreçte kötü mahsul veren ve hayat kırıklığı yaratabilecek yıllar olabileceğini, ancak diğer taraftan sürpriz şekilde iyi mahsul veren yıllar da olabileceğini, baskı altında hissedip kötü getiri dönemlerinde çiftliği satışa çıkarmamak gerektiğini söylüyor.

Yazıya konu olan bir diğer yatırım ise 1993 yılında New York Üniversitesi’nin bitişiğinde alınan bir ticari gayrimenkul. Bu yatırımın getirisi de çiftlik gibi yaklaşık %10 olarak tahmin ediliyor. Ancak boşta kalan kısımların da kiraya verilmesiyle ve düşük kira ödeyen eski kiracıların kontratlarının bitiminde daha yüksek fiyattan yeni kiracıların bulunmasıyla ileride gelirlerin artacağı tahmin ediliyor. Buffett bu gayrimenkulü, aralarından biri gayrimenkul yatırımlarında uzman olan iki kişiyle daha ortak olarak satın alıyor. Gerçekten de zaman içinde kontratların yenilenmesiyle ve boş alanların da kiraya verilmesiyle getiri üç katına çıkıyor.

Buffett, bu iki gayrimenkulün getirilerinin yıllar içinde artmaya devam edeceğini öngörüyor ancak büyük çıkışlar değil, çocukları ve torunları için ömür boyu, tatmin edici getiriler bekliyor.

Yatırımcıların bu hikayeden çıkarılması gereken dersleri şöyle sıralıyor:

• “Tatmin edici yatırım getirileri elde etmeniz içim uzman olmanıza gerek yok. Eğer uzman değilseniz sınırlarınızın farkına varmalı ve belirgin bir yol izlemelisiniz. Durumu basite indirgemeli ve zor yolu seçmemelisiniz. Size kısa zamanda büyük karlar vaat edildiğinde ‘hayır’ diyebilmelisiniz.

• Yatırım yapmayı düşündüğünüz varlığın gelecekteki üretkenliğine odaklanın. Eğer o varlığın gelecekteki getirileri hakkında kabaca bir tahmin yürütemiyorsanız, o varlığı unutun ve yola devam edin. Hiç kimse her yatırımı olasılığını doğru değerleme yetisine sahip değildir. Her şeyi bilmek gerekli değildir, sadece ne yaptığınızın farkında olmak zorundasınız.

• Eğer sadece satın alacağınız varlığın gelecekteki muhtemel fiyat değişimlerine odaklanıyorsanız, spekülasyon yapıyorsunuz demektir. Bunda yanlış bir şey yok ama ben spekülatif yatırım yapmakta başarılı değilim ve bunu yaparak sürdürülebilir başarı yakaladığını iddia edenlere şüphe ile yaklaşıyorum. Yazı-tura atanların yarısı ilk atışta kazanır; bu kazananların hiçbiri oyuna devam etmeleri durumunda oyundan karlı çıkmayı beklemezler. Gerçek şu ki, bir varlığın yakın geçmişte takdir edilmiş olması onu satın almak için geçerli bir neden değildir.

• Bu iki küçük yatırımımda sadece mülklerin ne kadar getiri üreteceğini düşündüm, mülklerin gündelik değerleriyle hiç ilgilenmedim. Oyunu, oyun sahasına odaklanan oyuncular kazanır,  gözlerini skor tabelasından alamayanlar değil. Eğer Cumartesi ve Pazar günleri hisse senedi fiyatlarına bakmadan keyif alabiliyorsanız, bunu hafta içi de deneyin.

• Makro fikirler üretmek, başkalarının makro ya da piyasa tahminlerini dinlemek vakit kaybıdır. Bu gerçekten çok tehlikelidir çünkü sizin için önemli olan olgulara bakışınızı köreltir. (TV yorumcularının piyasaların ne yönde gideceği hakkındaki yorumlarını duyunca Mickey Mantle’nin sert yorumu aklıma geliyor: ‘Yayın odasına girene kadar bu oyunun ne kadar kolay olduğunu bilmiyorsunuz.’)”

Buffett bu hikayesini ve ondan çıkarılacak dersleri şu cümleyle tamamlıyor: “Benim bu iki küçük yatırımlarımla hisse senetlerine yatırım yapmak arasında temel bir fark var. Hisse senetleri size dakika dakika varlıklarınızın değerini gösterir fakat ben henüz ne çiftliğimle ne de New York’taki gayrimenkulümle ilgili bir fiyat kotası görmedim.” 

Derleyen: Görkem Meral - http://gorkemmeral.blogspot.com.tr/2014/02/warren-buffettin-gayrimenkul.html

Kaynak: http://finance.fortune.cnn.com/2014/02/24/warren-buffett-berkshire-letter/?iid=F_F500M